深圳樓市突發(fā)兩大利好政策!

一是，據(jù)媒體報(bào)道，11月22日晚，深圳人行對(duì)外發(fā)布通知，深圳從11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

二是，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》。經(jīng)深圳市政府同意，將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)，自2023年11月23日起執(zhí)行。

在2020年出臺(tái)的政策中，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下;實(shí)際成交總價(jià)低于750萬元。

取消了“總價(jià)750萬”的限制。

本次調(diào)整擴(kuò)大了享受優(yōu)惠政策普通住房的范圍，

降二套首付、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)背后

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)報(bào)道，近幾月來，深圳新房、二手房成交量都未出現(xiàn)明顯起色，個(gè)別新盤還因?yàn)闊o人認(rèn)籌出現(xiàn)了“0”首付的情況。

樂有家研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳一手住宅預(yù)售成交2654套，環(huán)比上漲28%，盡管結(jié)束了8、9月的“兩連跌”，但依舊低于榮枯線水平。

此外，10月深圳新增一手住宅預(yù)售40.5萬平方米，4189套，環(huán)比下跌56%。庫(kù)存量仍維持在高位，近500萬平方米，去化周期上升至18.5個(gè)月。

二手房方面，據(jù)樂有家披露的數(shù)據(jù)，2023年1月時(shí)，業(yè)主掛牌價(jià)低于參考價(jià)的占比僅有7.5%，而10月已經(jīng)上漲至16.8%，翻了一倍不止;偏差值在0-20%的占比也從35.7%上漲至46.1%。換言之，當(dāng)前超6成的業(yè)主報(bào)價(jià)已接近參考價(jià)。

當(dāng)前業(yè)主心態(tài)更理性，認(rèn)房不認(rèn)貸新政后并未出現(xiàn)大面積反價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)仍然是主流趨勢(shì)，樂有家網(wǎng)掛牌價(jià)連續(xù)23個(gè)月下跌。另外，樂有家最新數(shù)據(jù)顯示，有72%的房源實(shí)際成交價(jià)低于參考價(jià)，“多個(gè)樓盤價(jià)格回到2018年，深圳房?jī)r(jià)距離高峰期已經(jīng)跌了30%以上。”

購(gòu)買二套房首付最高減半，但月供或翻倍

兩大利好落地，將如何影響市場(chǎng)?

樂有家研究中心表達(dá)了樂觀態(tài)度。“這幾年深圳市場(chǎng)熱度有轉(zhuǎn)移，年底一般有購(gòu)買婚房、學(xué)區(qū)房的剛性需求，市場(chǎng)熱度會(huì)有所提升。在目前樓市整體低迷的情況下，此次政策發(fā)布能進(jìn)一步帶動(dòng)商品房市場(chǎng)的整體活躍度，提振信心。”

也有從業(yè)者持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

張昕表示，8月底深圳發(fā)布認(rèn)房不認(rèn)貸政策，首付比例從70%或50%降至30%，釋放了首改置換客戶，這次降低二套首付比例，再釋放二套改善客戶。“從以往經(jīng)驗(yàn)來看，這類客戶占比不高，增量有限，所以政策短期對(duì)市場(chǎng)有一定的提振作用，但長(zhǎng)期效果仍需觀察。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，由于前幾年房?jī)r(jià)上漲比較快，深圳普通住房標(biāo)準(zhǔn)一直沒有調(diào)整，部分住房交易被豪宅化。此次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求，促進(jìn)住房交易。

兩個(gè)政策同時(shí)發(fā)布，無疑會(huì)進(jìn)一步降低改善人群購(gòu)房門檻，充分激活改善需求，但在當(dāng)前深圳成交仍處低位情況下，對(duì)深圳樓市的提振作用有多大，仍有待觀察。

“需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對(duì)當(dāng)前疲弱的需求形成帶動(dòng)作用。因?yàn)槟壳皹鞘械男枨笾饕歉叻績(jī)r(jià)供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。對(duì)深圳來講，除了這個(gè)矛盾以外，更重要的是普遍的對(duì)房?jī)r(jià)和樓市前景預(yù)期的不樂觀。”李宇嘉稱。

李宇嘉認(rèn)為，“支撐深圳過去樓市繁榮背后因素，很大程度上是房?jī)r(jià)的預(yù)期，以及大量資金的涌入。當(dāng)這個(gè)外部環(huán)境不具備了以后，樓市面臨著一定的下墜壓力。”

一線樓市政策松綁提速

深圳成為一線城市中，第二個(gè)調(diào)整二套住房最低首付比例的城市。

鈦媒體提到，由此

在此之前，廣州在8月底實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，就在一線城市中率先松綁二套房貸，將二套房的首付比例從原來的最低70%降至最低40%，首套房利率下限從原來的LPR降至LPR-10BP，二套房利率下限從原來的LPR+60BP降至LPR+30BP。

深圳此次政策調(diào)整后，對(duì)于北上廣會(huì)不會(huì)跟進(jìn)調(diào)整，市場(chǎng)對(duì)此予以高度關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，北京的二套房首付比例最高，為60%-80%;其次是上海，最高為70%。

財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，多位專家表示，預(yù)計(jì)其他幾個(gè)一線城市也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。“估計(jì)上海、北京也將跟進(jìn)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在上海、北京市場(chǎng)成交出現(xiàn)回落，上一波認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放，需要新一輪政策的支持。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉。(綜合財(cái)聯(lián)社、鈦媒體、藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)、時(shí)代財(cái)經(jīng)等)

本文源自金融界

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