在平時(shí)，房地產(chǎn)投資者不太擔(dān)心在哪里投資。每個(gè)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都有機(jī)會(huì)，每個(gè)人都有可以購(gòu)買的出租物業(yè)，每個(gè)人都有可以開(kāi)發(fā)以產(chǎn)生收入的房屋。成長(zhǎng)型市場(chǎng)提供了獲得更高回報(bào)的機(jī)會(huì)，但即使是停滯不前的市場(chǎng)也需要能夠提供比股票或債券更高回報(bào)的住房。

房?jī)r(jià)飆升打亂了我們對(duì)房屋價(jià)值或投資物業(yè)成本的觀念。

盡管存在這些困難 - 或者更確切地說(shuō)，正因?yàn)槿绱?- 我們的指南使用Local Market Monitor, Inc.的數(shù)據(jù)，了解投資者在來(lái)年可以在何處以及如何以最低風(fēng)險(xiǎn)獲得最佳回報(bào)。我們將確定租金需求應(yīng)該強(qiáng)勁的市場(chǎng)，而且——因?yàn)榇蠖鄶?shù)投資者希望留在當(dāng)?shù)?mdash;—將展示如何在任何當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)最大化您的回報(bào)。

讓我們從基礎(chǔ)開(kāi)始，未來(lái)幾年對(duì)租賃的需求會(huì)或多或少，以及什么樣的租賃?大流行已經(jīng)讓很多人在擁擠的城市中住在公寓里，最近價(jià)格的上漲意味著他們中的很多人都在試圖買房。另一方面，與大流行之前相比，工作崗位仍然更少，買得起房的人也更少。去年，所有收入階層的家庭收入都下降了，但大多數(shù)是收入適中的人。

工作情況講述了一個(gè)類似的故事。大流行期間失去的大部分工作都在零售、餐館、旅游、療養(yǎng)院和臨時(shí)工作等低薪領(lǐng)域。其中許多工作永遠(yuǎn)不會(huì)回來(lái)，但持有這些工作的人仍然必須住在某個(gè)地方，而且許多新創(chuàng)造的工作(例如在亞馬遜倉(cāng)庫(kù)中)的工資也同樣低。

這些發(fā)展表明未來(lái)幾年租金會(huì)增加，尤其是像公寓這樣的低成本租金。在某些地方，單戶住宅足夠便宜，足以支付租金水平的一部分，但在許多市場(chǎng)，您必須將房屋分成出租單元。

每個(gè)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都有一個(gè)租金概況——有多少人支付多少租金——以及一個(gè)“最佳”租金范圍，您可以在該范圍內(nèi)找到最集中的租房者。在這個(gè)需求更大的時(shí)候，投資者應(yīng)該瞄準(zhǔn)“最佳”租金范圍內(nèi)的租金，這通常意味著公寓或排屋。

盡管該指導(dǎo)適用于任何市場(chǎng)，但在房?jī)r(jià)最近大幅上漲的市場(chǎng)中更為重要;你不能只提高租金以匹配房?jī)r(jià)。

“大漲價(jià)”表顯示了過(guò)去一年房?jī)r(jià)大幅上漲的24個(gè)市場(chǎng)，以及平均房?jī)r(jià)、平均月租金和房?jī)r(jià)與年租金的比率。

除了其中一些市場(chǎng)很可能處于未來(lái)幾年將破裂的價(jià)格泡沫之外，“房?jī)r(jià)/年租金”比率指出了投資這些市場(chǎng)的最佳方式。

在該比率為 22 或更低的地方，例如拉斯維加斯、沃思堡、卡姆登和亞特蘭大，即使最近房?jī)r(jià)上漲，也有可能購(gòu)買房屋并按原樣出租。(這種情況經(jīng)常發(fā)生在房?jī)r(jià)較低的市場(chǎng)，但并非總是如此;諾克斯維爾和費(fèi)耶特維爾的房?jī)r(jià)在榜單中最低，但租金甚至更低。)

一旦你達(dá)到接近 30 的比率，例如在博伊西、奧斯汀、斯波坎、鹽湖城和波特蘭，幾乎不可能找到有能力租下整棟房子的租戶。你現(xiàn)在可能能夠在房地產(chǎn)稀缺的繁榮時(shí)期找到租戶，但兩年后，當(dāng)普通租戶搬遷時(shí)，這將變得更加困難。

在高比率市場(chǎng)中，最好堅(jiān)持公寓或購(gòu)買可細(xì)分為出租單元的房屋。

對(duì)于介于兩者之間的市場(chǎng)，可以直接購(gòu)買租金，但您必須密切關(guān)注當(dāng)?shù)氐淖饨鸶艣r，這通常在不同的郵政編碼中有所不同。由于投資物業(yè)的價(jià)格較高，您可能只想尋找更富有的租戶，但如果您想要的租金遠(yuǎn)高于“最佳”租金范圍，您將很難找到一個(gè);請(qǐng)記住，這將是每?jī)赡瓿霈F(xiàn)一次的問(wèn)題，而不僅僅是現(xiàn)在，尤其是如果更多的租房者在租金狀況中降低，而不是提高。

價(jià)格大幅上漲并不是 2022 年投資者面臨的唯一問(wèn)題，疫情依然存在。它仍然存在，它仍然抑制增長(zhǎng)，并且對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生不同的影響。我們還不知道某些市場(chǎng)的失業(yè)是否會(huì)是永久性的，或者何時(shí)會(huì)再次出現(xiàn)。在這種不確定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)最低的投資是單戶住宅，只需最少升級(jí)即可出租;如果您的退貨沒(méi)有按計(jì)劃進(jìn)行，您可以轉(zhuǎn)售，甚至可能獲利。

“單戶出租”表顯示了 24 個(gè)“房?jī)r(jià)/年租金”比率低到足以允許直接單戶出租的市場(chǎng)。2021年均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的價(jià)格漲幅，但價(jià)格/租金比仍然有利。我們還顯示了當(dāng)前的工作水平與大流行前的水平相比。

在得梅因和堪薩斯城等少數(shù)市場(chǎng)，就業(yè)人數(shù)現(xiàn)在有所增加，這是經(jīng)濟(jì)衰退消退后增長(zhǎng)更好的強(qiáng)烈跡象，而在格林斯伯勒和弗吉尼亞海灘等其他市場(chǎng)，就業(yè)人數(shù)仍下降了 3%。差異很大，因?yàn)榫蜆I(yè)滯后的市場(chǎng)可能多年來(lái)一直處于緩慢增長(zhǎng)的軌道上;我們只是不知道落后者是否以及何時(shí)會(huì)趕上來(lái)，這意味著這些市場(chǎng)未來(lái)對(duì)住房的需求更加不確定。

這些市場(chǎng)中的任何一個(gè)都是單戶投資的理想選擇，但在那些失業(yè)人數(shù)仍然在 3% 左右的市場(chǎng)中，您需要更加小心您支付的價(jià)格和收取的租金。如果幾年后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有恢復(fù)，那么租金處于“最佳”租金范圍中間的投資最容易轉(zhuǎn)售。在任何時(shí)候，中間派都是一個(gè)很好的策略，但在 2022 年更是如此，因?yàn)槲磥?lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然如此不確定。

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