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房?jī)r(jià)上漲時(shí)如何投資

2022-02-08 15:13:38 滾動(dòng)新聞 來(lái)源：
導(dǎo)讀 如果您計(jì)劃投資出租物業(yè)，您可能會(huì)認(rèn)為更高的價(jià)格沒(méi)有問(wèn)題，甚至可能是一件好事，因?yàn)樗鼈円馕吨鴱?qiáng)勁的需求;為了彌補(bǔ)更高的價(jià)格，你所要做

如果您計(jì)劃投資出租物業(yè)，您可能會(huì)認(rèn)為更高的價(jià)格沒(méi)有問(wèn)題，甚至可能是一件好事，因?yàn)樗鼈円馕吨鴱?qiáng)勁的需求;為了彌補(bǔ)更高的價(jià)格，你所要做的就是提高租金。

你會(huì)錯(cuò)的。

這是進(jìn)行投資最困難的時(shí)期之一，您需要非常小心，因?yàn)槟荒苤惶岣咦饨鸩⑵谕业阶鈶簟?/p>

原因如下：最牢固的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之一是租金和收入之間的關(guān)系;人們只能支付他們所賺的錢，而且他們不會(huì)多賺 30%。

查看奧斯汀、博伊西和夏洛特的租金和收入表。對(duì)于奧斯汀來(lái)說(shuō)，從 2010 年到 2019 年，平均收入增長(zhǎng)了 50%，而平均租金增長(zhǎng)了 44%。博伊西和夏洛特也是如此——一場(chǎng)幾乎不可思議的比賽。這些是您可以在經(jīng)濟(jì)學(xué)中找到的最緊密的關(guān)系，它們適用于大多數(shù)市場(chǎng)，而不僅僅是這三個(gè)。

[人口普查局的調(diào)查提供了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均租金的最準(zhǔn)確衡量標(biāo)準(zhǔn)。由于 2020 年人口普查的困難，2020 年的租金尚未提供。]

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)也與收入掛鉤，但在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲得更快。例如，在奧斯汀和博伊西，自 2010 年以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金——這還沒(méi)有算上去年。另一方面，在夏洛特，價(jià)格上漲了 41%，與收入和租金一致。

房?jī)r(jià)上漲可以拉高租金，但幅度不會(huì)太大，而且不會(huì)持續(xù)太久。看看自 2000 年以來(lái)奧斯汀和博伊西的房?jī)r(jià)和租金漲幅圖表。它們不僅顯示了漲幅的波動(dòng)性，而且租金在任何一年中的漲幅都很少超過(guò) 5%。為什么我們認(rèn)為 2022 年會(huì)有所不同?

Local Market Monitor將 2021 年房?jī)r(jià)上漲添加到這些圖表中，以警告投資者他們現(xiàn)在面臨的另一個(gè)危險(xiǎn)：奧斯汀和博伊西等地的價(jià)格很可能會(huì)像過(guò)去一樣暴跌。像這樣的價(jià)格上漲是無(wú)法持續(xù)的。在博伊西等較小的市場(chǎng)中危險(xiǎn)最大，那里的租金也將處于危險(xiǎn)之中。

該怎么辦。

每個(gè)本地市場(chǎng) - 直至郵政編碼級(jí)別 - 都有獨(dú)特的租戶分布。有些人每月支付 800 美元，有些人每月支付 1,500 美元，有些人每月支付 2,000 美元或更多。雖然所有租金的范圍可能相當(dāng)廣泛，但大多數(shù)租房者都集中在一個(gè)相當(dāng)狹窄的“最佳租金范圍”內(nèi)。人口普查的年度調(diào)查顯示，這個(gè)范圍非常穩(wěn)定，即使租金緩慢上漲;它不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而改變。

正是在這個(gè)“最佳租金范圍”內(nèi)，投資者最有可能找到合適的租房者。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，瞄準(zhǔn)這個(gè)范圍總是一個(gè)好主意，這是他們風(fēng)險(xiǎn)最小的地方——但當(dāng)房?jī)r(jià)迅速上漲時(shí)，這是一個(gè)必不可少的策略。

如果您正在考慮一個(gè)特定的出租物業(yè) - 單戶住宅或公寓樓 - 請(qǐng)確保您知道您的租金將與當(dāng)?shù)氐?ldquo;最佳租金范圍”進(jìn)行比較。如果他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于，你就冒了很大的風(fēng)險(xiǎn)。賣家當(dāng)然會(huì)向您保證，租房者很容易找到——不要相信。

在價(jià)格上漲的環(huán)境中——當(dāng)租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后時(shí)——一個(gè)好的策略是投資于租金范圍低端的房產(chǎn)，并將其升級(jí)到“最佳租金范圍”的高端。

而在繁榮的市場(chǎng)——比如博伊西——最好只是袖手旁觀。

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