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崇明無疑是上海經(jīng)濟最落后的區(qū)域了,2020年GDP僅382億元。與之相對,一江之隔的江蘇啟東GDP高達1223.10億元,雄踞全國百強縣第二十一位!
兩個區(qū)域都同時面向長江與海洋,土地面積差不多(啟東:1208km2,崇明:1413km2),人口也基本位居同一量級(啟東:967313人,崇明:637921人),經(jīng)濟發(fā)展差距怎么會這么大?
而且崇明還緊抱上海大腿,比如前幾年將江南造船廠遷至崇明,上實也過來開分校,還準備建地鐵,怎么就干不過江蘇的一個普通縣級市?
雖然經(jīng)濟不景氣,崇明的樓市卻開始火爆,甚至有新房都觸發(fā)積分——認購率高達170%。
兩個信息結(jié)合在一起,崇明就有意思得多了。
先天條件不足、后期時運不濟。
崇明經(jīng)濟落后有雙重原因:
關于上海與長三角的關系一直有兩種論斷,時常吵得不可開交:一方認為上海帶動了長三角的發(fā)展,越靠近上海的縣域經(jīng)濟越發(fā)達;另一方認為是長三角經(jīng)濟高度發(fā)達,一定會催生出一線城市,比如上海。
只要融入長三角經(jīng)濟體系,經(jīng)濟都不會太差。
今天我們不去討論誰對誰錯,長三角經(jīng)濟發(fā)達、工業(yè)體系完備、民間交流頻繁是公認的事實,
這個體系的威力也經(jīng)過了多次驗證。
不止一次有企業(yè)家發(fā)現(xiàn)新疆的襪子、服裝賣得比長三角貴,畢竟長途運輸過來,不過這些產(chǎn)品的原材料卻取自新疆。
所以他們做了多次嘗試:在新疆建工廠,就近選取原材料、生產(chǎn)、銷售,成本一定更低,售價一定更低。
新疆生產(chǎn)的棉紡織品成本比長三角的售價還高
然而發(fā)現(xiàn)恰恰相反,——當然大家現(xiàn)在都明白,一件產(chǎn)品不是有一家工廠就足夠了,而是需要大量的上下游配套,以及大量的產(chǎn)業(yè)工人。
長三角的各個縣市就有這樣的優(yōu)勢,只要交通方便可以融入長三角經(jīng)濟體系,就能在體系內(nèi)分一杯羹。當然這杯羹啟東分到了。
啟東雖然也是偏居一隅,不過卻是大陸的自然延伸,道路通暢、資源互動高效。這里不僅有滬陜高速、啟揚高速,還有鐵路以及無數(shù)的毛細道路。
崇明由于是島嶼,之前與外界交流依靠輪渡,這樣一個封閉的區(qū)域完全無法融入長三角經(jīng)濟體系,于是淪為一個內(nèi)生型農(nóng)業(yè)區(qū)域。
當然跨海大橋都能建成的當下,崇明的地理劣勢完全可以得到解決,比如為了開發(fā)浦東,修建了十余條大橋、隧道,現(xiàn)在浦東與浦西幾近融為一體。
不過崇明長江大橋2009年10月31日才建成通車,而且目前也是僅有的一條路上通道——崇明合并進上海后很長一段時間都沒打算開發(fā)。
建國后上海是中國最大的工商業(yè)城市,人口數(shù)量、消費力無疑是全國第一,不過面積卻僅617平方公里,大量農(nóng)副產(chǎn)品需要全國采購,號稱“吃全國”。
后來為了迅速工業(yè)化,社會主義國家普遍實行“工農(nóng)業(yè)剪刀差”,上海需要找到自己穩(wěn)定的農(nóng)副產(chǎn)品來源。當時中央明確下發(fā)了大城市要逐步實現(xiàn)副食品供應自給自足的政策。
經(jīng)過計算,僅僅滿足上海的蔬菜需求就至少需要23萬畝農(nóng)田,上海的土地儲備根本不夠,于是只能合并周邊縣市——1958年將江蘇的10個縣劃入上海,其中就包含崇明。
所以合并之初崇明的使命就是發(fā)展農(nóng)業(yè)。
當黃浦江上橋梁一座又一座地建設起來,崇明過江大橋直到2009年才通車就非常自然了——浦東定位要高得多。
直到世博到來,江南造船廠遷到崇明,并且開通了公路大橋,崇明才開始融入上海。
自從上海大橋開通后,崇明的發(fā)展明顯開始提速,其實大橋只是一個時間點,主要發(fā)生的變化是上海市內(nèi)。
不管規(guī)劃了多少新城、多少開發(fā)區(qū),我們發(fā)現(xiàn)上海近幾十年的發(fā)展仍就是攤大餅模式。
徐家匯、真如、五角場、花木副中心時代,上海邊界由四號線環(huán)內(nèi)擴展至內(nèi)中環(huán)。
閔行、寶山、川沙、大虹橋四個主城區(qū)時代,上海開發(fā)邊界開始拓展至外環(huán)外。
其實城市邊界擴展至外環(huán)時,上海就開始明顯地向西南部發(fā)展——閔行除了浦江全境劃入主城區(qū),提供了廣闊的開發(fā)空間。
而且東北部,寶山淞南已經(jīng)相當成熟,楊浦幾乎全境開發(fā)完畢,外高橋已經(jīng)遍地工廠正在謀求轉(zhuǎn)型。
于是尋求大片土地的華為只能遠赴青浦,西部有大量的土地可以建設各色小鎮(zhèn)。
當城區(qū)土地不足發(fā)展面臨瓶頸時,上海提出了新城策略,一舉將開發(fā)邊界推至郊環(huán)線附近。
可以看到新城幾乎都位于西部、南部,東北這里掛零——實在沒有大量低廉的土地。
這樣就造成一個非常不均衡的處境:徐家匯、莘莊工作的年輕人,可以遠赴松江新城甚至小昆山置業(yè),然而外高橋、楊浦這里就沒有這樣的擴展腹地,在外高橋前往惠南置業(yè)將是一場噩夢。
同時,徐匯區(qū)、長寧區(qū)衍生出的大量商務需求不高的產(chǎn)業(yè),可以前往青浦、松江、奉賢籌建工廠,楊浦、金橋、外高橋則失去了拓展空間。
在上圖也可以看得很清楚,新城的邊界在東北部是長江——于是外高橋、金橋衍生出的剛需置業(yè)、產(chǎn)業(yè)落戶需求只能向崇明釋放。
眾所周知浦東開發(fā)有四駕馬車:陸家嘴、張江、金橋、外高橋,如今四個片區(qū)都接近成熟。于是陸家嘴金融業(yè)開始向北延伸,造就了北濱江的迅速開發(fā);于是張江開始南擴,周浦、康橋的大片區(qū)域被納入張江。
擴容后的張江
這時金橋、外高橋的軟肋就體現(xiàn)出來了——合并南匯后提供的大量土地在南部,金橋、外高橋鞭長莫及。
于是只能向北,將觸角延伸至崇明。
當然區(qū)域內(nèi)都有產(chǎn)業(yè)保護政策,浦東更加鼓勵產(chǎn)業(yè)向南遷移,不過市級領導一定有更高的格局——何必舍近求遠。
所以長江大橋建成,所以需要建設地鐵崇明線——將崇明的部分區(qū)域納入北浦東發(fā)展體系。
另一個典型標志是:2016年7月22日崇明撤縣改區(qū)。
撤縣改區(qū)是一個非常敏感的事情,當年湖州長興縣撤縣改區(qū)時遭到了縣委以及當?shù)厝嗣竦膹娏曳纯?,甚至爆發(fā)了游行示威。
大家算得很明白,湖州并不是經(jīng)濟發(fā)達的地級市,撤縣改區(qū)無非是市里看中了長興的財力。
長興作為浙江財政“省直管縣”,財政80%留給自己,20%交給省里。變成湖州的一個區(qū)之后,一半要交給湖州。
我這什么都沒有,不怕你打主意。
但是崇明就沒有遇到這個阻力:
其實對于崇明這樣的經(jīng)濟落后區(qū)域,撤縣改區(qū)一定意味著更多的轉(zhuǎn)移支付。獨立行政權(quán)限跟白花花的銀子比起來,算不得什么了。
當然這筆帳上海市委一定也算過,將崇明納入浦東或者上海東北部的延伸一定是利大于弊,因為沒有什么比缺少發(fā)展縱深更可怕。
當然崇明的開發(fā)也面臨相當阻力。
2001年國務院批準《上海市城市總體規(guī)劃(1999—2020年)》時,崇明就被打上了“生態(tài)島”的標簽,此后但凡涉及到崇明的規(guī)劃,這三個字就一定會出現(xiàn)。
生態(tài),意味著不能過度開發(fā),不能有大量污染性企業(yè),江南造船廠選擇長興島也是盡可能的減少影響吧。
所以崇明選擇了文旅產(chǎn)業(yè),打造東平國家森林公園、東灘濕地等概念地標,舉辦花博會提升全市影響力;
所以崇明選擇了科技型企業(yè),打造了智慧島等“科技小鎮(zhèn)”。
智慧島入駐企業(yè)
當然房地產(chǎn)開發(fā)是提供區(qū)域競爭力的重要途徑,于是這里規(guī)劃了國際實驗生態(tài)社區(qū)。
國際實驗生態(tài)社區(qū)選在滬陜高速進入崇明島的第一站:陳家鎮(zhèn),選在地鐵崇明線的必經(jīng)之路,盡最大程度吸收市區(qū)客群。
地鐵崇明線規(guī)劃落地之前有不少猜測是線路要經(jīng)過城關鎮(zhèn),因為這里才是傳統(tǒng)意義上崇明的中心。
不過落地時盡可能的照顧到了經(jīng)濟回報,僅通過經(jīng)濟發(fā)達的長興島、陳家鎮(zhèn)以及東灘。
東部納入主城體系的陳家鎮(zhèn)東灘區(qū)域、西部依舊內(nèi)生的本島。
所以地鐵通車后我們可以將崇明分割為兩部分:
一旦納入主城,房價就要納入主城體系。許多情況下不是房子值多少錢,而是被擠壓的需求將房價抬高到應有的位置。
比如上海房地產(chǎn)啟動時,莘莊就是剛需客戶的邊緣,他們的購買力就是莘莊房價;
后來莘莊已經(jīng)成為主城區(qū),剛需客戶撐起了新城;
新城房價也越吵越高,大家只好前去環(huán)滬。
按道理講環(huán)滬的土地供應不受上??刂?,可以提供大海一樣的庫存,可是房價依舊被推高——購房者需要你到那個價格。
所以環(huán)二一直呼吁上海郊區(qū)放開土地供應,讓這些被擠壓到環(huán)滬的需求回流。他們預算固定,上海郊區(qū)只要有足夠的供應,房價將與環(huán)滬持平,但是大家通勤卻便利得多。
所以當需求被擠壓至崇明時,推高這里的房價是早晚的事情,你值不值不重要,重要的是我除了崇明還能買哪?
當然納入上海體系也會存在一些風險,城市發(fā)展規(guī)律一定提示我們警惕“虹吸效應”——當融入大城市分工時,有可能優(yōu)質(zhì)資源被大城市吸附。
實際上這個過程一直在發(fā)生,作為全國最大的經(jīng)濟體上海人口一直處于增長之中,然而近些年崇明人口數(shù)量卻在下滑。
現(xiàn)在撤縣改區(qū)后對崇明的扶持力度加大,崇明新的過江通道
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