想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于現(xiàn)在劃撥土地房屋買賣應(yīng)該怎么避免風(fēng)險方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國土部門審核認(rèn)定)。可見，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定在執(zhí)法實(shí)踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時，未按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務(wù)院尚未出臺新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批89號《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國務(wù)院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國發(fā)49號)，關(guān)于‘政府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務(wù)院55號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批13號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字493號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報(bào)、審查、勘測與評估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級土地管理部門)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請書;2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權(quán)屬證書;4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)5 、國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

2、劃撥土地房產(chǎn)過戶一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國土部門審核認(rèn)定)?？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵?quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定在執(zhí)法實(shí)踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時，未按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務(wù)院尚未出臺新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批89號《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國務(wù)院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國發(fā)49號)，關(guān)于‘政府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務(wù)院55號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批13號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字493號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報(bào)、審查、勘測與評估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級土地管理部門)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請書;2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權(quán)屬證書;4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)5 、國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

本文到此結(jié)束，希望對大家有所幫助。

版權(quán)說明：本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除！

標(biāo)簽：