想必現(xiàn)在有很多小伙伴對(duì)于房產(chǎn)方面的知識(shí)都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于商品房買賣合同需要注意事項(xiàng)方面的房產(chǎn)知識(shí)分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

1、簽訂商品房買賣合同之前，首先要明確開發(fā)商的五證是否齊全，有商品房預(yù)售合同直接影響了所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)辦理是否有保障，而且還可以向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查詢?cè)撏恋氐氖褂脵?quán)，是否已經(jīng)辦理了抵押登記。如果已經(jīng)辦理土地使用權(quán)抵押的樓盤，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)會(huì)影響進(jìn)度，此外土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，如果沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。另外，還要明確自己是否具備有購(gòu)房以及貸款的資格，**好是能夠熟悉銀行的房貸政策，可以順利批準(zhǔn)貸款。簽訂合同的時(shí)候，合約的條款要為雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。此外針對(duì)于交房的時(shí)間、一旦出現(xiàn)逾期交房時(shí)所承擔(dān)的違約責(zé)任都要做好約定。

2、根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”），在簽訂商品房買賣合同之后，購(gòu)買人和開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的具體情形以及由此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下： 通常情況下，購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、**款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。 1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)： 指在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷售管理辦法》第二十四條） 2、商品房面積誤差過(guò)大： 指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。（《商品房銷售管理辦法》第二十條） 3、商品房套型誤差：指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷售管理辦法》第十九條） 4、貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)：指商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款， 因一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致合同不能履行，另一方可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致買賣合同不能履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，賣方應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買方。（“解釋”23條） 5、開發(fā)商遲延交樓：指開發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購(gòu)房者與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開發(fā)商未能在約定期限交付，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經(jīng)催告三個(gè)月仍未履行，一方可解除合同，但約定優(yōu)先。沒(méi)有約定，經(jīng)催告，解除權(quán)行使合理期限：三個(gè)月。解除權(quán)消滅期限：沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，包括法定解除和約定解除。（“解釋”第十五條） 構(gòu)成根本違約的遲延履行：1．約定不接受遲延履行。2．履行期限構(gòu)成合同的必要因素，超過(guò)期限履行將嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益。3．繼續(xù)履行不能得到合同利益。 6、商品房質(zhì)量問(wèn)題：指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購(gòu)房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。（“解釋”第十二條） 7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。質(zhì)量缺陷無(wú)法修理、替換、降價(jià)的方法予以補(bǔ)救，或補(bǔ)救成本過(guò)高。（“解釋”第十三條） 8、欺詐性質(zhì)： （1）出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，或隱瞞為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（一房二賣）、或故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第九條） （2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用（一房二賣），導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第十條） 9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。（“解釋”第十九條） 10、其他情況：主要指所購(gòu)買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的；屬于共有房產(chǎn)，簽訂購(gòu)買協(xié)議未經(jīng)過(guò)其他共有人書面同意的。 11、開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，開發(fā)商可以解除合同。有約定的從約定。 提示： 解除權(quán)行使期間：《解釋》第十五條規(guī)定“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！边@是對(duì)商品房買賣合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。 解除權(quán)行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質(zhì)屬于除斥期間，即法律規(guī)定解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿之時(shí)而消滅的期間。與訴訟時(shí)效不同不，除斥期間的效果是權(quán)利不能行使，訴訟時(shí)效的效果是失去勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效可以中斷，除斥期間僅為權(quán)利的法定存續(xù)期間，不能中斷。

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