想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于土地出讓金按多少年攤銷風(fēng)險不斷累積“地王”陷阱下半年或?qū)⒃俦l(fā)方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、"（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）“類住宅”亂象反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補(bǔ)繳土地出讓金，遂屢屢打擦邊球。因此，在嚴(yán)厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。樓市調(diào)控從來沒有像今天這么密集，短短1個月，30多個城市密集、高效率地出臺調(diào)控政策，覆蓋一二三四線城市。限購限貸從住宅擴(kuò)大到非住宅，調(diào)控手段也擴(kuò)大到限制離婚購房、企業(yè)購房、交易對象等，限制學(xué)區(qū)房、異常形態(tài)房屋（例如車庫）炒作。即便投資資金會找漏洞鉆，也相信調(diào)控利劍會第一時間亮出，并堵住漏洞。調(diào)控頻度和力度不斷“加碼”，源于不斷抬頭的投機(jī)炒作，甚至哪個城市沒有被限購，哪個城市就出現(xiàn)搶在限購出臺前買房的炒作現(xiàn)象。投機(jī)炒作抬頭和擴(kuò)大，或?qū)⑹谷ツ?0月以來本已穩(wěn)定的樓市再次火熱和泡沫吹大。3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，提出打擊酒店式公寓等“商住類”投資的9條意見。這不是北京第一次打擊“商住類”投資，2015年在通州“副中心”規(guī)劃還未落地時，聞風(fēng)而動的投資客便潮水般涌向通州，當(dāng)年“酒店式公寓”成交面積相當(dāng)于2014年的1.7倍，價格上漲12%。2016年，北京強(qiáng)化了住宅限購限貸，投資資金大規(guī)模涌入“類住宅”市場。全年北京普通住宅成交50462套，酒店式公寓成交62844套，居然超過了普通住宅成交。今年前兩個月，北京酒店式公寓銷售均價為每平方米45399元，比2016年全年銷售均價上漲了52.5%，而同期普通住宅每平方米37967元。“類住宅”火爆，是當(dāng)前樓市投機(jī)炒作泛濫，資金見縫插針的縮影?！熬频晔焦ⅰ被颉肮⑹睫k公”等“類住宅”，原是針對短期商務(wù)旅行人士，在城市商業(yè)或商務(wù)中心開發(fā)的“宜居宜商”建筑。多年以來，這類房屋僅作為住宅的補(bǔ)充，年度供應(yīng)和銷售均不足住宅的十分之一。近年來，隨著熱點城市強(qiáng)化住宅限購，資金遂開始涌向不限購的“類住宅”。當(dāng)然，被限購和高房價擠出的需求，也是“類住宅”變得如此吃香的原因。深圳近期70%的新推盤為“類住宅”?！邦愖≌变N售突然放大，京滬深表現(xiàn)**為突出。2016年，北京“類住宅”銷售面積增長196%，銷售套數(shù)首次超過住宅，占商品房成交總數(shù)的60.1%。2004年，深圳“類住宅”在商品房成交中僅占比4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%，近10年銷售價格年均漲幅達(dá)到16.1%。2016年，上?！邦愖≌背山?75萬平方米，同比增長145%，銷售均價達(dá)2.57萬，同比增長23%，在售“類住宅”樓盤消化周期僅5.3個月。不能否認(rèn)，住宅價格高企的背景下，“類住宅”確實發(fā)揮了補(bǔ)充住宅供應(yīng)不足、緩解房價高企的功效。對非戶籍人群，“類住宅”或許是他們在大城市實現(xiàn)“住房夢”的唯一途徑。同時，“類住宅”整體均價明顯低于同區(qū)域商品住房，也迎合非戶籍人群收入現(xiàn)狀。而且，“類住宅”增加了低租金房屋的供應(yīng)規(guī)模。此外，這事實上也是規(guī)劃管制與市場突破管制的結(jié)果。大城市住宅用地需求**大，但由于土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制，加上各區(qū)都要發(fā)展短期稅收和GDP貢獻(xiàn)大的工商業(yè)，造成一邊是住宅需求不足，另一邊是商業(yè)辦公、工業(yè)嚴(yán)重過剩。結(jié)果就是，開發(fā)商打擦邊球，開發(fā)“類住宅”。由于住宅銷售更能賺錢、更快回籠資金，更易于讓土地賣個好價錢，地方政府也是“睜一只眼、閉一只眼”。于是，在規(guī)劃報建審批階段，讓**小分割單元面積報小一點，便于以后的切割改造。批后監(jiān)管也存在問題，上下左右切割成小單元，而且煤氣管道、衛(wèi)生間、外掛空調(diào)接入都預(yù)留了接口，所有這些都是監(jiān)管漏洞。從實際調(diào)研看，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能區(qū)混雜穿插，用地效率降低、久治不愈的“城市病”越來越突出。而且，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的空間分割，也讓消防和安全形勢愈加嚴(yán)峻。更重要的是，“類住宅”基本上迎合樓市投資需求、投機(jī)炒作，缺乏教育、醫(yī)療配套，不僅浪費土地資源，且導(dǎo)致樓市投資氛圍惡化，更導(dǎo)致投資需求潛藏和隱性化，讓樓市和金融風(fēng)險隱蔽，惡化了系統(tǒng)性風(fēng)險。同時，這也導(dǎo)致區(qū)域開發(fā)的“房地產(chǎn)化”趨勢，資金嚴(yán)重“脫實入虛”。2015年以來，北京和上海均發(fā)布政策抑制“類住宅”蔓延，如暫停網(wǎng)上簽約等。此次，北京出臺的政策，從設(shè)計報建、交易和再交易對象、銀行貸款、中介代理等各個環(huán)節(jié)，全面堵死了“類住宅”作為投資增值資產(chǎn)的生存空間與變現(xiàn)渠道，促其全面回歸商業(yè)辦公樓的原有功能。全面封堵，短期內(nèi)確實會起到抑制投機(jī)炒作的功效。但我們更該反思“類住宅”火熱背后的問題。環(huán)視國內(nèi)外，城市土地供應(yīng)的彈性都很小，在人口向大城市遷徙的大趨勢下，大城市土地供應(yīng)彈性更小。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，多次強(qiáng)調(diào)大城市增加供地，但從反饋的信息看，增加供地確實很難，關(guān)鍵在于盤活低效閑置的存量土地難度高。一方面，“類住宅”反映供地不合理，大城市40%至50%的存量用地在工商業(yè)上，住宅用地普遍不足20%，而歐美那些大城市的比例剛好反過來。“類住宅”亂象也反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，特別注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補(bǔ)繳土地出讓金，近年來屢屢開始打擦邊球，向“類住宅”尋找盤活途徑。因此，在嚴(yán)厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級較快，新增用地要向住宅傾斜，加快盤活存量土地，特別是低效閑置的工商業(yè)用地，并同步加快公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。（來源：上海證券報）"

2、單宗土地出讓金，首次繳納比例不得低于全部價款的50%，分期繳納的余款原則上1年內(nèi)繳清，特殊項目（不含房地產(chǎn)項目）用地經(jīng)批準(zhǔn)**長不超過2年繳清。

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