步入11月，土拍熱門地塊陸陸續(xù)續(xù)入市，熱門的土拍市場已經(jīng)傳遞到新房市場，整理了一下近期北京剛開盤以及將要開盤的項目信息，做一下分享。

熙華臺

2023年5月6日拍的地，建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體 最終通過搖號方式 拿到青塔地塊，地塊價格封頂。

項目面積段96-156㎡，125-156㎡均做四居，得房率高達(dá)82-87%，指導(dǎo)價8.5萬/平，總價816萬起。

項目周邊以老舊二手小區(qū)為主，次新房不多，附近的二手小區(qū)保利·和光逸境，均價10萬+，南北戶型掛牌價在11萬/平左右，金隅大成郡均價8.4萬/平，130多平南北大三居戶型好，掛牌價在10萬+。

往南3公里，是龍樾天元，指導(dǎo)價8.5萬;華曦府，指導(dǎo)價7.5萬;北京城建·宸知筑單價也是7.5萬，對比周邊新房，屬于區(qū)域價格天花板。

項目位置很好，離海淀非常近，只有一路之隔，臨近規(guī)劃中的11號線，靠近四環(huán)，自駕上蓮石東路，西四環(huán)，京港澳都很方便。

但要注意的是項目臨鐵，北面的樓棟距離鐵路不到100米，噪音在所難免，選房的時候有線南側(cè)樓棟。

開盤海報35億，沒有公布成交套數(shù)，私下打聽的數(shù)據(jù)是取證437套，開盤去化了200套，數(shù)據(jù)還不錯。

森與天成

項目靠近南四環(huán)，距離新宮站只有500米，換四號線和十九號線都很方便，自駕到金融街、麗澤通勤時長半小時內(nèi)，步行可到萬達(dá)廣場、大悅春風(fēng)里，項目周圍多個公園環(huán)繞，完美符合公園地產(chǎn)定位。

版塊內(nèi)新房熱度很高，周邊的建發(fā)璟院在上市后快速的清盤，森與天成的熱銷是可以預(yù)期的。

小戶型也都安排了陽臺，

項目面積段為76-168㎡，相比建發(fā)璟院，多了不少小戶型，尤為重要的是，適合西城區(qū)海淀區(qū)外溢以及新宮本地改善，總價預(yù)算750-1000萬左右的人群。

目前已經(jīng)開盤，不過開盤開的悄無聲息，也沒見到宣傳海報，可能是因為拿證房源太少，目前就下了一個證，54套房子，但沒拿證的據(jù)說可以先定房，下證后走手續(xù)。

香山樾

上半年的王炸地塊，6月14日，越秀以79.35億+4.5萬㎡超低能耗摘得，后期引入城建共同開發(fā)，改善天花板產(chǎn)品。

地塊占地7.39萬平，見面8.96萬平，限高12米，容積率1.05，預(yù)計供應(yīng)185-220-270面積段三到四居，460多套房源，185平占比39%，220平占比45%，270平占比16%。

地塊銷售指導(dǎo)價位121000元/㎡，加7000的精裝包，總價2178萬起，首套首付871萬起。

地塊周邊二手房，西山美廬約18萬元/平米，香山藝墅約12萬元/平米，東側(cè)五環(huán)內(nèi)頤和金茂府、融創(chuàng)香山壹號院均已售罄，網(wǎng)簽價均在11萬+，目前頤和金茂府二手房掛牌價約14.5萬元/平米。

項目預(yù)計11月中旬開盤

北投晟景汀瀾

項目位于通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)旁，是副中心核心板塊之一，距離通州商務(wù)園、運(yùn)河CBD約2公里，距離6號線物資學(xué)院站約3.3公里。

指導(dǎo)價5.5萬/㎡，開盤均價5.1萬/㎡，主力面積段75-115平二-四居，有少量52-64㎡戶型，執(zhí)行套內(nèi)70/90政策，總價最低286萬就能上車。

頤瑞府

通州唯一帶大陽臺的改善新房。

項目位于通州東小馬，今年2月拿的地，底價拿的地，加上配建比較多，開始以為會做成剛需盤，但產(chǎn)品出來設(shè)計成了改善型，之前通州的改善盤春和景明賣的不錯，不過春和景明沒有陽臺。通州改善型的帶陽臺的要數(shù)珠江闕了，但珠江闕的定位要更高一些，算是比較難得的改善產(chǎn)品。

項目一共6棟樓172戶，都是11層的一梯兩戶，主力戶型為137平、140平和170平，銷售指導(dǎo)價都是6.2萬/平，總價850萬起。

周邊有璀璨公元和京玥蘭園，指導(dǎo)價都一樣，但是璀璨公元和京玥蘭園都是偏剛需剛改的產(chǎn)品設(shè)計，頤瑞府屬于享受型改善。

最后還有兩個二環(huán)新供應(yīng)的二環(huán)項目，二環(huán)不供地多年，不是新拿地項目，都是以前的遺留。

永定樾

乍一聽名字像和永定府有點關(guān)系，查了一下，就在永定府邊上，這個位于原革新里地塊，屬于南二環(huán)棚改項目，北邊是永定府，南邊就是這個永定樾，1997年協(xié)議轉(zhuǎn)讓，目前產(chǎn)權(quán)年限只剩40多年。

項目邊上就是天壇府，前端時間六期開盤，10分鐘275套，二環(huán)地段出改善產(chǎn)品，一個字，搶就完了。

項目供應(yīng)的產(chǎn)品為130-200平的三到四居，容積率1.8，一共3棟樓79戶，都是4-6層低密洋房。

從品質(zhì)上來說，肯定沒辦法和招商璽、香山樾這樣的項目相比，但是地段無敵，在內(nèi)城屬于絕對稀缺的產(chǎn)品。

價格上可以參考一下天壇府，天壇府150-280的三到四居均價在12-13萬，這個項目應(yīng)該差不多也是這個價位。

首開璞瑅隱園

又一個二環(huán)豪宅

首開璞瑅公館的最后一棟樓，06年左右拿的地，產(chǎn)權(quán)還剩50多年。

項目位于方莊版塊，紫芳園五區(qū)，距離二環(huán)只有900米。

曾經(jīng)方莊是北京最早的富人區(qū)，盡管目前北京的城市發(fā)展南不如北，但是作為二環(huán)的核心版塊，這里的房子也是賣一套少一套。

項目一共60套房子，均價11萬左右，170-215㎡的三到四居，都是大平層產(chǎn)品，全精裝交付。值得一提的是整個社區(qū)全都是大戶型大平層，圈層非常純粹。

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北京樓盤返購物卡金額

朝陽

1、中建璞園、保利天匯、北熙區(qū)、中建星光里、璽悅朝陽，蜂碩蜜居返購物卡

昌平

2、北清橡樹灣、文源府、珺合府、梧桐山語、硅谷ONE,等蜂碩蜜居返購物卡

石景山

3、璟山和煦、越秀天玥、中海學(xué)仕里、中海學(xué)府里，蜂碩蜜居返購物卡

豐臺

4、森與天成、君禮著、建發(fā)璟院、招商臻園、熙華臺，九里熙宸，蜂碩蜜居返購物卡

大興

5、中建玖玥府、曉月和風(fēng)、橡樹灣、御璟星城、中建星光城，蜂碩蜜居返購物卡

通州

6、璀璨公元、國譽(yù)朝華、萬科東廬、頤瑞府、京玥蘭園、武夷融御，蜂碩蜜居返購物卡

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