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身邊很多朋友問(wèn)我:每次買(mǎi)房都被銷(xiāo)售算暈了,也不知道怎么算?也不清楚他們算的對(duì)不對(duì)?有沒(méi)有計(jì)算房貸月供的簡(jiǎn)便公式?
有的!
房貸問(wèn)題
等額本金和等額本息
我們按照房貸的還款方式來(lái)一一說(shuō)明,首先,房貸的還款方式主要有兩種:。
等額本息
所謂就是將借款人的本金和產(chǎn)生的總利息相加,然后平均分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)還款月中,借款人每月的月供是相同的,不同的是,還款前期貸款利息在月供中的占比較大,本金較少,隨著用戶(hù)每月還款,月供中的利息占比會(huì)越來(lái)越少,本金占比會(huì)越來(lái)越多。
等額本金
就是指借款人每月還款的本金是相同的,但還款利息不同,還款初期欠款本金較多,所以產(chǎn)生的利息會(huì)多一些,每月月供也較高一些,隨著用戶(hù)的還款,每月還款本金不變,但還款利息會(huì)隨貸款本金的減少而減少。
房屋貸款問(wèn)題
1、等額本金還款方式
等額本金還款的計(jì)算公式,雖然比不算利息的要難一點(diǎn),但畢竟是讀過(guò)小學(xué)的,所以小編還是能夠理解的。
等額本金
是指,是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。
還是以買(mǎi)100萬(wàn)的房子為例,首付3成,貸款70萬(wàn),還款期限為25年,那么每月月供額,就是本金和利息之和。
本金
不變,每月還本金2333.33元;
利息
是未還本金一個(gè)月所產(chǎn)生的利息。
假如按基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算,月利息就是0.4083%,第一個(gè)月利息是2858.33元,第二個(gè)月未還本金的利息就是70萬(wàn)減掉2333.33元后的利息,是2848.81元……
細(xì)心的朋友想必已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了,每月月供的差額是固定的,就是2333.33元乘0.4083%,約等于9.52元。
2、等額本息還款方式
等額本息是在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。
這種方式還款看起來(lái)簡(jiǎn)便,畢竟每月還款固定金額,前期還款壓力相對(duì)等額本金來(lái)說(shuō)也較小。
但是!它的月供計(jì)算復(fù)雜呀!因?yàn)榈阮~本息的房貸計(jì)算方式是按復(fù)利計(jì)算的。
假設(shè)貸款金額是P,月供是y,還款月份數(shù)是n,月利率是r。
那么第一個(gè)月的利息就是y(1+r),第二個(gè)月的利息就是y(1+r)2,以此類(lèi)推,第n個(gè)月的利息就是y(1+r)n。
最后,等額本息的月供計(jì)算公式,就變成了下面這個(gè)“龐然怪物”,不管你看沒(méi)看懂,反正我呀,是沒(méi)懂啦!
房貸利息怎么算?
y:表示月供,是月字的首個(gè)拼音字母;
P:表示本金,假如你貸款100萬(wàn),25年,P就是1,000,000;
i:表示月息,假如你商業(yè)貸款基準(zhǔn)(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;
n:表示月供的期數(shù),假如你貸款25年,一年12個(gè)月,月供期數(shù)就是300。
詳細(xì)推導(dǎo)過(guò)程如下:
我們假設(shè)S表示本金利息和(即本息),P表示本金,y代表按揭者每月要償還的等額月供,那么根據(jù)復(fù)利公式,銀行要獲得的本息為:
S=P×(1+i)n
借款人每月要償還的等額月供也要計(jì)息,每個(gè)月產(chǎn)生的月供及月供的復(fù)利利息為:
第1個(gè)月y×(1+i)n-1
第2個(gè)月y×(1+i)n—2
第3個(gè)月y×(1+i)n--3
第4個(gè)月y×(1+i)n--4
…
第n個(gè)月y×(1+i)0=y
這些月供、利息和也要等于銀行的本息S
S= y×(1+i)n-1 + y×(1+i)n—2 + y×(1+i)n—3 +…+ y×(1+i)2 + y×(1+i)+ y
=
房貸計(jì)算公式
= P×(1+i)n
以上就是詳細(xì)推導(dǎo)過(guò)程。
下面公布萬(wàn)能公式!
如果是9折基準(zhǔn)利率,月供=貸款總額/200
如果是基準(zhǔn)利率 ,月供=貸款總額/190
如果是1.1倍基準(zhǔn)利率,月供=貸款總額/180
如果是1.2倍基準(zhǔn)利率,月供=貸款總額/170
月供計(jì)算實(shí)例:
比如說(shuō)利率上浮10%,貸款30年等額本息,月供就是100萬(wàn)除以180,每月還款5555.56元。
當(dāng)然,如果你實(shí)在是不愿意算,還可以借助房貸計(jì)算器。
我國(guó)的房貸利率并不是固定不變的,而是經(jīng)常變動(dòng)的,房貸利率會(huì)隨著樓市政策、各商業(yè)銀行的自身?xiàng)l件進(jìn)行調(diào)整,這個(gè)調(diào)整是參照央行公布的基準(zhǔn)利率來(lái)進(jìn)行調(diào)整的,另外借款人的個(gè)人資質(zhì)也會(huì)影響到貸款利率,所以不同銀行、不同借款人的房貸利率會(huì)有所不同,大部分地區(qū)的房貸利率都有上浮10%左右,具體貸款利率以實(shí)際利率為準(zhǔn)。
當(dāng)貸款人簽訂房貸合同時(shí),如果房貸利率上浮10%,那么后期各銀行的貸款利率無(wú)論怎么調(diào)整,借款人都要按照合同上的利率來(lái)執(zhí)行,除非我國(guó)央行基準(zhǔn)利率發(fā)生變化,已經(jīng)辦理貸款的房貸利率才可能跟著變化。
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