想必現(xiàn)在有很多小伙伴對(duì)于房產(chǎn)方面的知識(shí)都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于二手房**計(jì)算公式方面的房產(chǎn)知識(shí)分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

1、二手房的**要按照房屋的評(píng)估價(jià)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，除此之外還涉及到買房的稅費(fèi)以及中介費(fèi)，所以無(wú)法按照新房成交價(jià)到30%進(jìn)行計(jì)算。銀行對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)，會(huì)由專門的評(píng)估公司進(jìn)行計(jì)算，比如一套房屋的評(píng)估價(jià)剛好能達(dá)到100萬(wàn)，按照貸款70%進(jìn)行計(jì)算可貸款的額度就在70萬(wàn)，但如果說(shuō)評(píng)估價(jià)沒(méi)有特別高，所貸款的額度也會(huì)隨之降低，所以二手房的**比例不是固定的。通過(guò)商業(yè)貸款的形式購(gòu)買二手房**高的貸款比例為70%，如果購(gòu)買的是第2套或者是兩套以上的住房，**比例**低的評(píng)估價(jià)的50%。如果選擇的是公積金形式貸款買房購(gòu)買首套房，**的比例**低在評(píng)估價(jià)的20%，可以享受貸款額度較高的優(yōu)惠政策，如果通過(guò)公積金貸款購(gòu)買第2套住房**低的**比例在房屋評(píng)估價(jià)的40%左右。

2、1、市場(chǎng)因素二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估既要符合市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，又要符合房屋的實(shí)際情況，估價(jià)的第一步就是要把房屋與市場(chǎng)同類房屋價(jià)格、臨近房屋價(jià)格等相比較，同時(shí)，要把房屋的成本與折舊進(jìn)行折算，合理的折舊方法是每年大約折舊2％左右。2、區(qū)位因素這是買賣二手房必須考慮的因素。交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減一定的價(jià)格。3、造型質(zhì)量因素看好房子的區(qū)域位置后，就考慮房子的成新率、建筑質(zhì)量、外立面造型等。次新房是準(zhǔn)現(xiàn)房，質(zhì)量有保證，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，投資回報(bào)率高。它的外立面良好、造型獨(dú)特的房屋能夠提升房產(chǎn)的檔次，給人物有所值的感覺(jué)，反之，房屋在購(gòu)買者心中就會(huì)相應(yīng)地貶值。4、環(huán)境因素小區(qū)外部環(huán)境、綠化、人文環(huán)境也是估價(jià)的重要影響因素。所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可，買家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來(lái)購(gòu)買這樣的房產(chǎn)。安靜、封閉的小區(qū)，是業(yè)主的隱私生活得到保障，二手房?jī)r(jià)格自然也是居高不下。5、樓層因素二手房的價(jià)格以具體的情況而定，每一套房子的價(jià)格都不一樣，好的樓房形態(tài)、樓層、朝向也能夠?yàn)榉孔酉鄳?yīng)地加分。頂層和底層是一般購(gòu)買者都不會(huì)輕易觸碰的房屋類型，價(jià)格相對(duì)較低。一般來(lái)說(shuō)，多層住宅的二層和五層**為標(biāo)準(zhǔn)，而三到四層則**好。因此從房?jī)r(jià)來(lái)看，二層和五層價(jià)格稍高，三到四層還要更貴些；高層住宅則是樓層越高，價(jià)格也越高，當(dāng)然頂層除外。6、朝向因素房子的朝向?qū)r(jià)格的影響也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏涼，一年四季都能得到陽(yáng)光照射，因此南向的房子比北向的房子價(jià)位高很多。7、小區(qū)細(xì)節(jié)因素小區(qū)的一些細(xì)節(jié)會(huì)影響購(gòu)買者對(duì)房屋的心理體驗(yàn)，也是不容忽視的，如小區(qū)的電梯數(shù)量及品質(zhì)、小區(qū)是否是封閉式小區(qū)等。這些是一個(gè)小區(qū)安全性的重要表現(xiàn)，小區(qū)的安全指數(shù)越高，購(gòu)買者就越愿意出高價(jià)。

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