想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于退房一般違約金扣多少河西一豪宅退房低于市價(jià)近40萬方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、"誰能想到北京二環(huán)邊炙手可熱的樓盤昆侖域，只過了一年，就從托關(guān)系買演變?yōu)椴簧贅I(yè)主要求退房。多年來紅火熱鬧的房地產(chǎn)市場，購房人動輒坐享上百萬元的房價(jià)**利益，一旦遭遇市場降溫，業(yè)主退房就成為敏感話題，甚至在多地引發(fā)要求開發(fā)商賠償?shù)摹胺眶[”糾紛。了解到，由于牽扯到貸款等復(fù)雜手續(xù)，業(yè)主退房并非易事，甚至還會影響后期再次購房。業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現(xiàn)，相關(guān)部門應(yīng)盡快研究涉及退房的新規(guī)則，引導(dǎo)消費(fèi)者和開發(fā)商像商品退貨那樣規(guī)范化操作。二環(huán)邊豪宅搶房變退房西二環(huán)邊上的絕佳位置，曾讓昆侖域風(fēng)靡一時。去年8月，昆侖域拿到預(yù)售證，獲批銷售均價(jià)為9.5萬元，正式突破了“3·17新政”后預(yù)售價(jià)過不去的“8萬元紅線”。與周邊二手房相比，9.5萬元的價(jià)格的確高;但如果被定義為二環(huán)邊上的豪宅，再加上樓市看漲和麗澤商務(wù)區(qū)的規(guī)劃配套，有人會認(rèn)為“物有所值”?！叭绻惶缀勒久科椒矫紫胭u11萬元，現(xiàn)在被限制到每平方米9.5萬元，誰能不動心呢?”當(dāng)時托關(guān)系才買上房子的業(yè)主陳宇(化名)回憶，昆侖域前期宣傳項(xiàng)目為“頂配”，銷售人員披露項(xiàng)目原本定價(jià)為11萬元/平方米，但**終獲批9.5萬元/平方米。在這樣的“被降價(jià)”背景下，項(xiàng)目開盤當(dāng)天便售罄。一年前排隊(duì)簽合同時還覺得自己撿了便宜，如今收房卻頓悟吃了虧。上個月，業(yè)主看房后認(rèn)為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后，百余位業(yè)主拒絕收房。開發(fā)商曾以一封“北京昆侖域家書”回應(yīng)，將對一層大堂裝修等11處進(jìn)行提升，同時拿出來兩套方案讓業(yè)主選擇：要么補(bǔ)償空調(diào)或新風(fēng)系統(tǒng)，要么按程序退房。10月20日是開發(fā)商定下的退房**后期限。據(jù)昆侖域業(yè)主代表透露，截至當(dāng)日約有五六十位業(yè)主辦理退房。聯(lián)系開發(fā)企業(yè)華潤置地，被告知肯定沒有這么多，但未披露具體數(shù)字。補(bǔ)償后貸款記錄難消除在北京，業(yè)主要求退房的現(xiàn)象比較罕見，也引發(fā)了不少新問題?！斑€有很多業(yè)主在觀望，想看看開發(fā)商的整改提升措施能不能真正到位?！鄙鲜鰳I(yè)主代表介紹，也有一些業(yè)主堅(jiān)稱開發(fā)商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協(xié)議?！拔业馁彿抠J款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準(zhǔn)利率給我補(bǔ)償利息?！边@位業(yè)主代表說。在售樓處看到了上述業(yè)主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協(xié)議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續(xù)，完成相關(guān)手續(xù)后開發(fā)商在14日內(nèi)退還已付房款及利息。方案中披露的利息計(jì)算方式是“已付購房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國人民銀行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率/360×計(jì)息天數(shù)”。央行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對于總價(jià)動輒千萬元的昆侖域來說，這筆利息差不算小數(shù)。讓業(yè)主糾結(jié)的另一難題是央行征信系統(tǒng)里的貸款記錄。北京等多地購房時都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，無論購房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會被認(rèn)為是“非首套”。這樣一來，貸款購買昆侖域的首套房業(yè)主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受**低4成的“首套房”**比。要是買普宅，**低**比抬高到6成;要是買非普宅，更是抬到8成?！霸诒本?，**提高20%或40%，往往就是幾百萬元?！币晃粯I(yè)主說。這也是目前業(yè)主與開發(fā)商的爭論點(diǎn)所在。華潤置地上述負(fù)責(zé)人直言，涉及到貸款記錄方面的問題，開發(fā)商無法解決。責(zé)任判定成退房關(guān)鍵此前，廈門萬科白鷺郡項(xiàng)目“買貴補(bǔ)差價(jià)”雖被否認(rèn)，但萬科也提出了退房方案，并補(bǔ)償一定利息。在業(yè)主與開發(fā)商的溝通過程中，同樣是矛盾重重?！半娚唐脚_早有七天無理由退貨的規(guī)則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天!”在不少法律人士看來，完善退房條款，是減少開發(fā)商與業(yè)主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時期。以北京購房合同范本為例，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同;商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)或合同附件所列情況與事實(shí)不符的，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。但更多情況下，業(yè)主的退房訴求源于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)與期望值有較大落差。昆侖域上述業(yè)主代表說，此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實(shí)際則變成了涂料，“品質(zhì)一下子降低了，直接影響到后期房產(chǎn)**?！比A潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)，樓書中的確寫有“紅色手工磚”，但由于相關(guān)部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區(qū)設(shè)計(jì)的高層外墻都采用了涂料?！案鶕?jù)購房合同及法律法規(guī)，不存在足以導(dǎo)致合同解除的法定及約定事由?！比A潤置地方面表示，但為了表達(dá)誠意，還是向業(yè)主提供了按照4.35%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償利息等退房方案?！扒捌谛麄髋c實(shí)際不符是樓市中主要的糾紛之一，關(guān)鍵是業(yè)主要有足夠證據(jù)，才能判定責(zé)任、進(jìn)行賠償?！北本┦惺⑼⒙蓭熓聞?wù)所主任律師、北京市物權(quán)法學(xué)研究會秘書長畢文強(qiáng)說。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，正常房屋買賣過程中，退房是合法的。但退房周期長，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關(guān)部門研究解決退房過程涉及的利息如何補(bǔ)償、貸款記錄能否清除等問題，讓退房流程更規(guī)范更易于操作。"

2、"樓面價(jià)超過房價(jià)的常態(tài)化，開始由一線城市傳導(dǎo)至二線重點(diǎn)城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，全國30個典型城市中，樓面價(jià)同比漲幅超過50%的城市有18個，其中超過100%的有11個；土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市，成為高溢價(jià)土地集中營，樓面價(jià)上漲數(shù)倍。中投證券一份研究報(bào)告稱，受去庫存政策刺激，部分二線城市房價(jià)漲幅明顯，出于利潤**大化考慮，企業(yè)均加快進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)二線城市的步伐，勢必增加相關(guān)區(qū)域的庫存，近期房企新開工面積已快速攀升，預(yù)計(jì)部分二線城市庫存量將增大。更重要的是，“面粉貴過面包”傳導(dǎo)至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業(yè)毛利率將跳降。部分二線城市成庫存高地？2014年以來，標(biāo)桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價(jià)超過房價(jià)成為常態(tài)。2016年以來，二線城市土地高溢價(jià)，地王頻繁出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計(jì)拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%?！皞€別上市房企，當(dāng)年業(yè)績目標(biāo)不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點(diǎn)二線城市高價(jià)增加土地儲備。”某業(yè)內(nèi)人士稱，其旗下有多個十幾年尚未結(jié)案的項(xiàng)目，這對處于擴(kuò)張期的企業(yè)來說，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較高，若踏錯市場節(jié)點(diǎn)，很可能對資金鏈造成重大威脅。中投證券分析師在調(diào)研成渝地區(qū)后寫成的報(bào)告中稱，綜合調(diào)研情況，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場從同質(zhì)走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個庫存集中地”。然而，除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外，長三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面?！翱春枚€城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài)，實(shí)際上在一線城市進(jìn)入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市?！?嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》表示，高溢價(jià)拿地的背后是，雖然二線城市被持續(xù)看好，但地王容易成為高庫存項(xiàng)目，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)被套和增加潛在的財(cái)務(wù)成本。高溢價(jià)拿地，直接影響的是企業(yè)被動地提高高端產(chǎn)品比例，同時減少剛需產(chǎn)品的配比。有業(yè)內(nèi)人士稱，大規(guī)模的區(qū)域調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從剛需型向改善型轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目運(yùn)營效率會放緩。表面看來，部分房企開盤速度非常快，一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷售周期長，結(jié)算速度慢，項(xiàng)目整體運(yùn)作周期拉長，存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。尤其對一些拿地激進(jìn)，資本市場運(yùn)作不流暢，又被迫加大改善性產(chǎn)品比例的大幅調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的中小型上市房企來說，存在跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的同時，去化率可能進(jìn)一步降低，這種產(chǎn)品適銷不對路，存貨將難以周轉(zhuǎn)。行業(yè)毛利率將跳降土地成本在房企運(yùn)營成本中占比較高，其攀升將直接導(dǎo)致盈利空間的縮減。從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項(xiàng)目開盤到清盤時間為3年計(jì)算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價(jià)地項(xiàng)目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源。據(jù)中投證券上述研究報(bào)告顯示，近期土地招拍掛結(jié)果顯示，受 2015 年以來地產(chǎn)行業(yè)回暖影響，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價(jià)倒掛的情形。“因城施策”的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑?！蹲C券日報(bào)》根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢，近年來地產(chǎn)行業(yè)毛利率的峰值出現(xiàn)在2012年3月份，毛利率為41.39%；**低值出現(xiàn)在2005年12月份，為23%。而2015年3月底以來，地產(chǎn)行業(yè)毛利率從近37%一度下挫至26%。據(jù)中投證券上述研報(bào)稱，成都、 重慶等房企多、競爭充分、供需均衡的城市，一般房企很難獲得超額收益。企業(yè)要么提升品牌知名度，獲取品牌溢價(jià)，要么加大成本控制力度，通過節(jié)約成本獲取利潤。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪產(chǎn)生的溢價(jià)率超過100%的百宗地塊，未來入市房價(jià)至少要上漲80%-100%，即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價(jià)格，也需要未來兩年一、二線城市房價(jià)上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？若漲價(jià)不達(dá)預(yù)期，這些項(xiàng)目延長入市周期、被擱置，甚至被低價(jià)轉(zhuǎn)讓將是其**終命運(yùn)。屆時，扣除資金成本，其毛利又將在哪里產(chǎn)生？退一步說，開發(fā)商有資金實(shí)力順利開發(fā)銷售這些項(xiàng)目，若產(chǎn)品附加值難以實(shí)現(xiàn)，依然無法避免毛利率下滑的局面。"

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