想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關于麗江錦庭產權多少年共有產權房可落戶可入學方面的房產知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、少數(shù)房產估價機構違反市場競爭規(guī)則和職業(yè)道德,進行低價惡性競爭,導致估價報告質量不高,不僅給銀行帶來風險,也損害了群眾的利益。 今年12月1日施行的資產評估法,解決了房產評估“法律責任不夠明確,違法成本不高”的問題 “花錢‘買’來的評估報告,能用嗎?” 電話里,正在山東買房的孫慧慧向倒起了苦水。她購買的一套百萬元的二手房,按房產中介的要求交了近5000元的房產評估費,相當于房子總價的千分之五,卻根本沒有人上門評估,就是花錢拿個報告。 所謂“房產評估”,是指銀行在審核購房貸款時,對購房者抵押的房屋價值進行評估,以控制貸款風險,一般由第三方機構來執(zhí)行。 房產評估,是購房的一個重要環(huán)節(jié),但正如孫慧慧的疑問,如今的房產評估市場卻出現(xiàn)了不少問題。 不過,在業(yè)內人士看來,房產評估市場不規(guī)范的問題將得到解決。自今年12月1日起施行的資產評估法,對房產評估作出了諸多規(guī)范。 不規(guī)范評估影響不小 多方走訪并以購房者身份咨詢發(fā)現(xiàn),在北京、上海等城市,向購房者收取房產評估費是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產評估作為貸款的前置條件,并要求貸款申請人承擔評估費,由評估公司收取,收費標準為房價的千分之一至千分之五不等。 正因如此重要,根據住房和城鄉(xiāng)建設部房地產估價規(guī)范,注冊房地產估價師必須到估價對象現(xiàn)場,實地查勘估價對象狀況,還要現(xiàn)場拍照記錄。 去年剛剛在北京買房的市民余曉樂告訴,房產評估師曾專門到家里進行測量評估,“我覺得還是很專業(yè)的,評估師在進門和出門前,還要求我?guī)退恼?他也進行了很多實地拍攝”。 中國房地產估價師與房地產經紀人學會研究中心主任王歡在接受《法制日報》采訪時說,房地產評估對老百姓的影響是多方面的,“如果僅從房地產估價的業(yè)務構成來講,**大的一個業(yè)務占比是房地產抵押估價,一般**簡單的就是民眾買賣二手房時找銀行貸款,需要評估機構出具評估預案,包括企業(yè)的融資和發(fā)展也涉及到企業(yè)的房地產抵押,申請貸款”。 “如果評估機構不規(guī)范,唯利是圖,低價惡性競爭,對低質量報告不關注,迎合當事人的要求去高估,那么當事人拿著這個被高估的評價報告去找銀行,就可能得到超乎原本應得的抵押貸款。”王歡向介紹說,從銀行的角度上來講,它的風險會被放大。如果出現(xiàn)系統(tǒng)性的此類問題,整個社會可能出現(xiàn)較高的金融風險。 此外,據王歡介紹,還有一類業(yè)務就是征收評估,比如說老百姓的房屋拆遷,需要進行征收評估,“如果評估機構不客觀公正,那么出來的評估結果無非兩種,一種是惡意高估,高估老百姓的房價,和被拆遷人的相關當事人串通騙取國家資產;另一種是有些征收部門存在不規(guī)范行為,為了降低成本等原因克扣老百姓的補償款,可能市場價值是100萬元,補償款卻只有80萬元,這樣老百姓就是損失方”。 “第三種業(yè)務類型是現(xiàn)在比較多的市場鑒定估價業(yè)務,在房地產行業(yè)也比較多,能不能得到一個公開公正的評估結果,關系到鑒定相關當事人的權利權益是否受損。還有一種就是目前正在開展的,也是將來要推行的房地產相關稅收,也就是稅收的稅基評估。比如你家的房子值多少錢是作為稅收征收依據的。目前很多省市已經在開展這項工作,涉及房地產稅之類的資產評估都由評估機構批量評估,這個評估的準確性直接影響納稅當事人的稅負公平問題,影響當事人的切身利益?！蓖鯕g說。 部分評估如同填空 不過,這樣原本應該屬于正常的現(xiàn)象,在一些地方卻成為了“鮮見”。據一些購房者反映,所謂評估,只是花錢買報告的“走過場”。 孫慧慧告訴,交完錢就沒人再提評估的事,她既沒見到估價人員,也沒看到評估報告,“整個過程都沒有評估人員進過家門,**后只收到一張標有‘預收評估費’字樣的收據,連發(fā)票都沒有”。 那么,這樣不去現(xiàn)場就出具的評估報告是怎樣生成的呢? 對于這一問題,受訪的業(yè)內人士并沒有全盤托出,只是個別房屋評估機構的工作人員透露說,“肯定存在拿廣告充當交易案例的情況”,也有評估師坦承,“評估報告就是先下載廣告,再在現(xiàn)成模板上填空”。 一家房屋評估機構的工作人員通過微信向介紹他們的一種操作方式:“我們都有專業(yè)模板,被評估房產的位置、面積、樓層等所有的數(shù)據都是空白的,一旦接受委托,直接在網絡上搜集被評估房產所在小區(qū)的售房廣告,然后簡單地進行計算,就像填空一樣把空白處填上,一份報告就完成了,有可能上午委托,下午就能出報告?！?“將廣告作為交易案例,在我們業(yè)內叫掛牌價值。評估師的評估方法就是找三套以上、跟需要評估的房子在地段等各方面比較接近的房子進行比較。不過,按相關規(guī)范的要求,是要找真實交易的案例?！蓖鯕g說,“不管你是從什么渠道拿的,是從有關部門拿的,還是市場上的中介機構,或者實體公司拿過來的,應該是真實的交易案例。” 按照王歡的說法,上述評估機構所透露的評估方式“的確是行業(yè)中存在的問題”。 “特別是規(guī)模小一點或者實力差一點的評估企業(yè)可能存在這樣的問題。為了承攬業(yè)務搞低價競爭,一些評估機構沒有資源去挖掘數(shù)據、采集數(shù)據、購買數(shù)據,就從互聯(lián)網平臺去查一些相近的房子掛牌多少價,然后進行適當調整,把價格下浮10%或5%,遵循一定的技術處理之后作為案例?！蓖鯕g說,相比之下,一些大型機構普遍建有自己的案例數(shù)據庫,或者通過其他渠道購買專業(yè)數(shù)據公司、中介機構等的數(shù)據。 據王歡透露,不采取正規(guī)方式,“就在網上一搜索,然后報告就出來了,這種現(xiàn)象也是住建部門整治的重點。它的主要體現(xiàn)是低價惡性競爭。我們在進行企業(yè)座談時,規(guī)范的企業(yè)都在反映低價競爭問題,因為這個行為成本低,隨便在網上一找,三下兩下就提交給相關的委托人。有的委托人也并不在乎報告質量的好壞,他們實際上只需要一個評估結果,所以導致這種比較突出的現(xiàn)象。低價競爭、估價報告質量低是目前行業(yè)中比較嚴重的問題”。 法律責任不再模糊 少數(shù)估價機構違反市場競爭規(guī)則和職業(yè)道德,進行低價惡性競爭,導致估價報告質量不高,影響了行業(yè)的社會聲譽。 作為業(yè)內人士,這是王歡總結的房地產估價行業(yè)當前存在的主要問題。 究其原因,王歡認為,一是此前估價人員和估價機構的相關法律責任不夠明確,違法成本不高,讓不規(guī)范從業(yè)行為有漏洞可鉆;二是執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善,社會公眾等委托人選擇估價機構,更多看評估結果,而不是執(zhí)業(yè)質量,評估活動更多成為了程序性要求;三是行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律還有待加強,行業(yè)信用體系還不夠健全,失信懲戒機制尚未有效建立。 注意到,針對“相關法律責任不夠明確,違法成本不高”的問題,今年12月1日開始實施的資產評估法中已有所涉及,明確了權利責任和義務。 王歡向介紹說,按照原有的規(guī)定,委托人對所提供材料的真實性負責,評估人員只是進行基本審查,在沒有理由懷疑是假的或偽造的情況下,依據提供的材料進行評估。對于惡意造假,出于基本常識無法識別的話,產生的問題是由委托人自己承擔責任。 “在資產評估法中,關于法律責任的問題進行了明確的規(guī)范。委托人提供的相應的、所需的材料,評估人和評估機構有核查和驗證的義務,要對評估報告的真實性負責。”王歡說,資產評估法的實施把責任全部拿到評估師和評估機構身上來,就算是委托人惡意造假,如果評估師和評估機構沒有盡到相應責任,出了事兒也必須承擔責任。

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